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Normes de construction

PLU et COS

Avant de s’engager dans un projet d’extension, vous devez vous assurer de sa faisabilité.

• Consultation du PLU : Plan Local d’Urbanisme

  La plupart des communes sont maintenant dotée d’un PLU en remplacement progressif du POS (Plan d’Occupation du Sol). Ce plan délimite les différentes zones du territoire de votre commune (U, UA, UB, et UC, N, NA, NB, NC et ND) et définit les règles d’urbanisme applicables à celles-ci.

  Cette réglementation est consultable à la Mairie ou sur le site internet de la commune où vous résidez. Le PLU définit les occupations des sols autorisées et interdites, les accès, les implantations par rapport à la voirie. La consultation du PLU permet d’apprécier la faisabilité de l’implantation de votre projet aux limites séparatives : en limite ou en retrait, ainsi que des contraintes de hauteur.

  Enfin le PLU définit le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) applicable sur votre terrain

• COS et surface constructible

  Du COS dépend la surface constructible de votre futur projet.
  Multiplié par la surface du terrain, il vous indiquera la surface maximale hors oeuvre du plancher constructible.

  Exemple :
  
  Votre surface de terrain est de 678 m2.
  Le COS applicable est de 0.3.
  
  La surface maximale constructible hors oeuvre est de : 678X0.3=203.4 m2 sur un niveau ou 101.70 m2 sur 2 niveaux Or votre résidence de plain pied occupe déjà 171.40 m2 de surface hors oeuvre nette (S.H.O.N.).
  Il vous reste donc la possibilité de réaliser une construction de :
  
  203.40 m2 - 171.40 m2 = 32 m2.

  ( Attention, si vous résidez dans un lotissement et selon sa date de création, le COS de ce dernier est peut-être plus contraignant que celui de votre commune. Dans ce cas il vous faudra attendre peut-être 10 ans (après la date de conformité de vos travaux de construction) pour réaliser l'extension que vous projetez.
  Le COS de votre lotissement devenant caduc après cette période et étant remplacé par le COS de votre commune.
  Votre projet devra aussi prendre en compte certains articles du Code Civil dans le cadre d'un agrandissement et qui régissent les bases des relations de voisinage normales.
  Notamment les articles 675 à 680 qui débattent de la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions. )

Déclaration préalable de permis de construire

Pour déclarer votre permis de construire 2 possibilités s'offrent à vous :

• Votre projet d'agrandissement a une surface a u sol de moins de 20 m2

  Une déclaration de travaux : constitué de pièces graphiques décrivant le projet et son environnement et d’un formulaire, à signer par le demandeur et à déposer en mairie.

  Le délai d’instruction est de 1 mois, il peut être plus long sur un site classé protégé, le délai est notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande.

  A l’issue de ce mois, en cas de non-réponse de la Mairie, l’autorisation est tacite c’est-à-dire accordée.
  Une attestation de non opposition à déclaration préalable est délivrée sur simple demande.

• Votre projet d'agrandissement a une surface au sol de plus de 20 m2

  Dans ce cas, il faut constituer un dossier de demande de permis de construire composé de pièces graphiques décrivant le projet et son environnement et d’un formulaire, à signer par le demandeur, et à déposer en Mairie dans le cas où la construction existante et l'agrandissement projeté n'excède pas une surface hors oeuvre nette (S.H.O.N.) de 170 m2.

  En cas de surface supérieure le dossier doit être obligatoirement présenté par un architecte ou une personne agréée en architecture.

  Le permis de construire vous sera délivré sous deux mois; si votre résidence est installée dans un site protégé, le délai est notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande.
  Vous ne pouvez entamer les travaux qu'après avoir reçu l'acceptation de l'administration.

  Dans tous les cas les règles de droit privé par rapport au voisinage sont à respecter.
  En effet, la déclaration préalable et le permis de construire sont délivrés ou acceptés sous “ réserve du droit des tiers ” C'est pour cette raison que les demandes d'autorisation de travaux ou de permis de construire font l'objet d'une publicité en Mairie, mais doivent aussi être signalés sur le terrain où ont lieu les travaux par un panneau de chantier.

  ( Cet affichage est obligatoire et important pour les voisins puisqu’il les renseigne sur la nature des travaux mais surtout précise leurs droits, les conditions ainsi que les délais d’exercice de ce droit.
  Le délai de recours est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau. (art. R. 600-2 du Code de l’urbanisme aussi bien pour une déclaration préalable qu’un permis de construire. )